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    百城土地流拍加快 到底意味著什么?

    來源:城市中國網2018年09月04日 20:04 【作者:中國指數研究院 】 (編輯:竹書流年)

    一直以來,土地市場的變化與房地產市場緊密相關。2018年至今,各地政府延續去年以來的加速推地模式,整體供應增加,百城各類用地和住宅用地成交面積均出現不同程度的增長。但與此同時,隨著房地產調控政策的持續深化,土拍政策頻出,競自持、競配建、限房價等成為重點城市推地的重要要求,加之房企融資環境收緊、償債壓力加大等現狀,房企拿地更加理性,低單價、利于高周轉的優質地塊成為首選,部分附帶條件較多的地塊以及部分非優質地塊遭遇流拍,今年1-7月百城住宅用地流拍面積超過去年全年。

    1

    土地市場現狀:

    平均地價較去年回落,庫存土地尚有一定存量

    從歷史數據來看,2011-2013年百城[1]各類用地年均推地量18.9億平方米,推地總量高帶動百城各類用地成交面積居歷史高位,與此同時房地產市場經調整后有所回升,但銷售面積仍不及土地成交面積的一半,由此造成部分城市庫存積壓。2014-2016年,庫存去化持續推進,百城土地年均推地量下降,各類用地年均成交量10.2億平方米,商品住宅銷售面積與住宅用地成交面積的比值不斷提升。2017年以來,隨著庫存的持續下降以及市場行情的延續,分城施策、土地供應結構調整繼續深化,熱點城市推地量增加。

    2018年,各地政府延續去年以來的加速推地模式,1-7月百城各類用地成交面積同比增長25.3%,其中住宅用地成交3.0億平方米,同比增長17.8%,仍保持較高增速。住宅用地樓面均價在2017年沖高后小幅回落至4899元/平方米,溢價率降至2013、2014年水平。

    圖:2011年至今年1-7月百城住宅用地成交面積與商品住宅銷售面積對比[2]

    數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

    與商品住宅銷售面積相比,百城土地仍有一定存量。2011-2013年百城住宅用地成交面積體量偏大,而同期百城商品住宅銷售面積不足土地成交面積的一半。隨后政府推地量減少,再加上房地產市場行情回暖,百城商品住宅銷售面積與土地成交面積比值上升,2016年達到1.2的高值。2017年以來房地產市場調控政策升級深化,“供給側”改革持續推進,百城住宅市場整體銷售面積穩中回落,銷售面積與土地成交面積比值約0.8,2018年1-7月維持在該水平。整體來看,2011年至今百城商品住宅銷售面積與土地成交面積的比值為0.68,住宅市場仍有一定的潛在存量。

    2

    現象:今年以來土地流拍加快

    根據中國指數研究院對百城土地公開招拍掛市場的監測,2010年至今年7月,全國百城共成交4.2萬余宗住宅用地,總規劃建筑面積約50億平方米;共流拍兩千余宗住宅用地,總規劃建筑面積2.8億平方米,其中2018年1-7月流拍地塊總規劃建筑面積1663萬平方米,約是2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積的1.2倍。

    圖:2010年至2018年7月百城住宅用地流拍地塊總規劃建筑面積

    數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

    2017年住宅用地流拍數量增加,今年1-7月數量進一步提升,新一輪流拍高峰期來臨。歷年看,2010年以來,百城住宅用地共流拍2261宗,其中2011年土地流拍515宗,流拍宗數最高,之后流拍數量處于下降趨勢,2014年流拍地塊規劃建筑面積出現小波峰,2016年土地流拍僅80宗,為近年來最低水平;2017年流拍宗數開始回升,今年1-7月共流拍137宗,占推出地塊的比例升至4.7%,總規劃建筑面積1663萬平方米,是2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積的1.2倍。從百城住宅用地流拍宗數氣泡圖來看,近幾年流拍地塊出現向百城東部沿海熱點城市轉移跡象。

    圖:2010年至2018年7月百城住宅用地流拍分布

    數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

    3

    原因:調控深化下的預期調整

    市場預期調整、企業資金壓力大成各次土地流拍共性

    圖:2011年1月至2018年7月百城商品住宅量價同比走勢對比

    數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

    正如前文所述,2011-2012年為百城住宅用地流拍高峰期,2014年出現一次流拍小波峰,隨后2017年土地流拍數量增加,今年以來再次進入流拍高峰期。這三次流拍高發期均伴隨著房地產市場的調整以及企業資金壓力的增加。

    (1)2011-2012年土地流拍高位期:2010年隨著“國五條”的落地,全國房地產市場進入全面調控時代,限購令出臺,在流動性收緊、限購、限貸等一系列限制性政策的影響下,2011年百城新建住宅銷售量價均現明顯回落,企業融資環境趨緊,房企拿地積極性減弱。另外,2011-2012年屬于各地推地高峰期,亦成為土地多宗流拍的重要原因。

    圖:2010年至2015年百城住宅用地推出、成交樓面均價走勢

    數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

    從另一個角度來看,對比百城土地推出、成交樓面價,2011年土地市場較為“冷淡”,成交樓面均價由2010年的1691元/平方米下跌至1499元/平方米,與推出樓面均價基本持平。

    (2)2014年土地流拍小波峰:2010-2013年百城住宅用地成交量大,成交規劃建筑面積居高位,而同期商品住宅銷售面積不足其一半,庫存積壓下,2014年房地產市場步入調整期,百城商品住宅銷售面積同比下降10.3%。

    圖:2010年至2018年7月百城成交規劃建筑面積

    數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

    由于前期拿地量較大,企業土地儲備充足,同時大規模的土地儲備也占用了企業較多的資金,市場行情調整壓力下,庫存積壓的風險加大,房企去庫存成為當時緊急任務,導致2014年土地市場流拍數量有所回升。

    (3)2018年土地流拍再次出現:2016年房地產市場行情向好,房企拿地情緒高漲,熱點城市土地市場隨之升溫,高價地成交頻現,“930”調控重啟。2017年繼續因城施策,一方面熱點城市政策頻頻加碼,周邊三四線城市同步聯動調控,傳統限購限貸政策不斷升級,疊加土拍政策收緊,供應結構優化,房地產供需兩端信貸資金逐步收緊,調控效果顯現;另一方面,大部分三四線城市仍在加快消化現有庫存,全年百城房地產市場略有調整。2018年以來,房地產調控政策繼續深化,“供給側”改革積極推進,房企拿地更加趨于理性,優質地塊成為首選,土地流拍潮出現。

    除了以上土地流拍共同點之外,本次流拍與往期又有何不同呢?

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    土地流拍趨向熱點一二線城市

    圖:2011、2014年和2017、2018年1-7月各線城市住宅用地流拍宗數占比

    數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

    圖:2011、2014年和2017、2018年1-7月住宅用地流拍宗數TOP10城市

    數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

    今年1-7月,一二線城市土地流拍占比提高,其中流拍宗數top10城市中,一二線城市占8席。2018年以來,在房地產市場因城施策調控中,熱點一二線城市調控政策持續深化,造成土地流拍宗數較高,而三四線城市除了東部核心城市周邊城市外,大規模的棚戶區改造地區釋放市場有效需求,土地市場熱度較以往有所提升。從熱點城市流拍總量占比來看,今年1-7月一二線城市流拍地塊83宗,占總流拍地塊的60.6%,占比較2017年有所提高。從流拍宗數top10城市來看,一二線城市占8席,其中天津共流拍12宗。

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    土地出讓條件嚴苛成為影響房企拿地決策的重要因素

    表:2018年1-7月部分流拍地塊

    數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

    2017年,土地市場的土拍政策頻出,限地價、限房價、競自持、競配建、共有產權用地等成為熱點城市推地的重要內容,今年以來,限房價、競自持等方式幾乎成為部分城市土拍的標配。對于企業來說,這些限制條件對項目盈利和周轉帶來了壓力,對企業資金支持提出了更高的要求,企業拿地更加謹慎。

    舉例來看,天津住宅用地流拍地塊全部要求限地價、競自持(競配建),總規劃建筑面積189萬平方米。北京住宅用地共流拍6宗,其中4宗地塊為限競房,2宗地塊為共有產權住房。

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    地價高,盈利空間壓縮

    圖:2011年至2018年7月百城住宅用地推出樓面均價同比漲幅

    數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

    正如我們第一部分土地成交中所述,2012年以來百城住宅用地成交樓面均價持續上漲,2017年達到歷史最高值,超過5000元/平方米,2018年1-7月樓面均價雖有所回調,但仍處歷史次高位。從百城住宅用地推出樓面均價來看,2011年同比持續上漲,近三年漲幅保持在20%以上,在限價的市場背景下,偏高的地價無疑明顯壓縮了企業的盈利空間,降低了企業拿地積極性。

    7

    融資環境趨緊,資金鏈進一步承壓

    圖:2013-2017年百強企業資產負債率以及2018-2022年債券需償還規模

    數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

    融資渠道收緊,償債高峰來臨,企業“輸血”受阻。近幾年百強企業在追逐規模擴張的同時進一步提升了負債水平,負債壓力加大,2017年資產負債率均值達78.9%,較2016年提高2.2個百分點。而與此同時,房地產行業金融端監管明顯發力,房企融資渠道總體收緊,受2016年大規模發債影響,今年起房企亦進入償債高峰期,面對國內趨緊的融資環境、調控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等,企業資金進一步承壓,拿地積極性減弱,土地流拍數量增加。

    整體來看,本輪土地流拍小高峰自去年下半年便出現端倪,今年1-7月流拍進一步加速,流拍地塊總規劃建筑面積已超2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積。在內外環境綜合影響下,預計土地流拍的數量仍將繼續增加,而土地流拍的增加對房地產市場到底意味著什么?房企逐漸理性,市場預期逐步轉變!地價趨穩后,“堅決遏制房價上漲”將不會太遠!

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